主题：2013年房地产适度繁荣 看好龙头股

2012年是一个不同寻常的年份。这一年，房地产行业深度调整后绝地逢生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。在当前大盘走好的背景下，2013年房地产行业有什么样的投资机会呢？1月17日，证券时报网邀请国信证券房地产行业首席分析师方焱做客财苑，与网友深入探讨2013年的房价及投资逻辑。

方焱称，房地产市场目前的情况可以用四个字概括：“供需两旺”，而大地产商开始大量买地，有些小企业却在卖地，所以未来房地产市场集中度会不断提升。中国未来5~10年房地产需求确实很大，每年城市化人口在1200万以上，而供给受制于一级土地市场垄断，增长往往较慢。由于人口迁移及中国房地产投资属性较强，京沪深等一线城市房价确实有较大上涨压力。同时，他也担忧房地产价格大幅上涨必然会招致政府严厉的调控。

对于财苑网友最为关注的2013年房价走势，方焱认为，房价是否涨受很多因素影响，比如货币供应量、城市化、人口迁移、汇率、资产属性等因素。从过去一年多地产商拿地情况来看，2013年上半年商品房供给确实不足，而需求还很旺盛，价格上涨不可避免。目前及未来几个月房价上涨的原因还是供给结构性短缺，就全国来讲供给可能没那么紧张，但对于京沪深等一线城市，供给就非常短缺，需求非常大且很刚性。一线城市房价近期确实在涨，喊话式的调控渐渐成了“空调”。不过，他也认为部分供给量大而人口增长后劲不足的二、三线城市的房地产有风险，诸如鄂尔多斯[9.06 0.67% 资金 研报]、营口等。

城镇化是当前市场炒作最热的话题，不少财苑网友也在这次访谈中多次提及。方焱认为，中央大力推进新型城镇化会保持房地产适度繁荣，也很容易被地方政府理解为大力发展房地产，而目前地产股估值相对较低，所以2013年地产股会有相对较好的机会，像碧桂园[4.12 0.24%]、荣盛发展[15.41 7.24% 资金 研报]等非常受益城镇化，特别是保招万金等龙头地产股，调控会使这些龙头公司的市场份额不断上升。当然由于房地产价格已在高位，未来地产股不可能走出2006~2007年那样的大行情。

此前某私募人士号召卖房买股，有财苑网友问“投资房地产股好，还是投资房地产好”，方焱称，投资者应根据自己的实力做资产配置。房子不止一套的朋友可以这样做，特别是在三四线城市房子多的人，毕竟股市目前估值还很低，而且地产股今年也可以。他同时表示，房地产市场景气，地产股不一定好，特别是在房价处于相对高位时。在中国，房地产行业是一个受政策严厉调控的行业，房地产销售好，往往伴随着房价上涨，这时调控压力就增大、舆论压力也大，往往同一件事会形成无数个利空，所以这时股票投资人往往对地产股非常谨慎，其估值也上不去。

此外，方焱认为，在中国所有行业中，能够容纳大量资金的只有房地产和股市。房地产在美国仍然是支柱产业，所以不用怀疑房地产在中国经济中的支柱产业地位，你不承认它也是。长期看要完善房地产调控的市场化手段，推出欧美通行的物业税，而不是现在渝沪所谓的房地产税，但由于牵涉面大、房地产信息系统还未建好，1~2年内推出有难度。