主题：房地产行业:北京新政预示未来政策仍会更紧

事件:北京市住建委、人力社保局联合发布通知,进一步明确缴纳社保认定购房资格标准,明日起,补缴社保在购房资格审核中不予认可。同时重申:非本市户籍家庭以缴纳社保方式申请在京购房资格的,应自提出申请的上一个月开始往前推算60 个月连续在京缴纳社会保险,且提出申请之月须为正常参保状态。补缴社保获得购房资格将不被认可。

核心观点:
政策更严,预示政策趋势仍然趋紧

在城镇化大战略的背景下,地产股近期走出一波快速上涨行情。投资者普遍预计政府要实现城镇化,对地产行业的诉求会增强,至少不会有更严厉的政策(我们认为城镇化更多是对土地制度的改革,房地产市场的调控只会更紧不会更松,详见近期发布的报告《供给冲击下的制度变革》)。

投资者对近期北京房价快速上涨带来的负面影响不够重视。我们基于对北京乃至全国库存很快进入下降通道,2013 年房价将上涨的判断,一直强调政策在渐行渐近。北京新政虽力度不大,但表现出高层的对房地产调控的态度不仅没有好转,反而更为严格。这与市场之前的预期有些落差。

行情暂告一段落。中长期看,由于供给的冲击在2013 年会非常明显,随着更多城市房价开始上涨,政策也会更加收紧,与2010 年一样,先涨的城市先调控。未来地产股没有估值扩张的机会。但行业本身的分化较大,地产指数仍是箱体运行为主,需精选成长类个股,推荐华夏幸福、阳光城。

北京补缴社保将不能购房,态度大于实质影响

昨日发布的新政增加了获得北京市购房资格的难度。北京自2010 年4月出台限购令以来,在2011 年2 月政策有所加码,非北京户籍家庭需要5年连续纳税或社保证明可在京购房一套。在其后的执行中有些宽松,尤其是今年,一些购房者通过以单位名义补缴社保获得了购房资格。

这在一定程度上支撑了北京今年的销量大增。最近几个月北京房价又开始上涨,并有加速迹象。这是出台新政的背景。

新政后,通过补缴社保购房这一途径已行不通,我们认为这一政策表明的态度大于实质影响。据北京市住建委统计,限购后约5%的销量来自于以社保获得资格的购房者。从成交量上来看,影响不大。但需要警惕的是,这预示着高层对房地产调控的态度并不会因为城镇化的需求而改变。这对行情的影响较大。