主题：楼必须知道4件事：物业管理影响租金

潘石屹也想明白了长期回报的价值，你还等什么？
2012年8月16日，SOHO中国对外宣布将告别散售，150万平方米的商业物业和楼全部改为自持。为了提升物业管理服务，SOHO中国特地收购了一家港资物业公司，具有国家一级物业管理资质。
世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟认为这是SOHO中国在转变商业模式。散售物业的回报在逐年降低，而且潘石屹持有的大多是地段，这部分物业越卖越少，以后很难再买回来。在有财力支持的前提下，自持是明智的。
楼的长期前景显然更吸引SOHO中国，这个领域里的机会却并不仅限于机构者。

楼
"个人者想不动产，楼是不二选择。"立超商业地产执行董事刘科建议。他解释说：目前新购住宅租金不到2%，加上限购限贷政策，首先就可以排除掉。商业地产包括商铺、楼、酒店式公寓、工业地产。商铺是最讲究技巧的产品，好铺要养，要靠专业技巧判断。工业地产很多人都不了解，门槛也高。楼的门槛最低，还算不错，目前上海甲A级楼的平均达到4.5%至5%。非甲A楼短期要更高。
楼要看租金，它是需要长期持有的产品。不过不动产地域差异极大，者在楼产品前要根据不同的地域具体分析。
世邦魏理仕发布的2012年第二季度市场指数显示：15个主要城市楼市场表现分化。北京和上海这两个最大的楼市场的租金增长均有所放缓。广州、深圳、宁波和青岛四个城市受外部经济环境和需求放缓的趋势影响租金下跌；而成都、重庆、沈阳、大连等二线城市，租金在高品质项目入市和市场升级需求的推动下强劲上涨。

哪里更合算？
陈仲伟更看好北京的楼市场。"北京的需求一直在稳定增长，国企和民企依然有物业升级的需求。"根据世邦魏理仕数据显示，2012年至2014年，北京楼总供应量将不到100万平方米，而2008年一年的供应量可达120万平方米。现在北京楼的空置率已经下降到4%，是最低。他认为相较于上其他经济体，中国经济一直保持着飞速增长。在全经济不景气、印度通货膨胀达到双位数的情况下，中国依然是许多跨国公司的关注焦点。
这一点在商业房地产服务机构高力国际的报告中也得到了印证。8月24日，高力国际发布报告称，亚太区大部分国家受到经济增长放缓的拖累，楼租金下跌，但是中国及澳大利亚的大部分城市，楼租金仍有涨势。
高力国际亚太区企业咨询顾问服务常务董事Mark Lampard表示，尽管利率处于低位，但亚太区的准买家普遍难以通过房地产取得融资，只有中国和澳大利亚的悉尼例外，中国的业主及租户仍然活跃。他认为如果欧元区经济进一步转差，楼租金有下调的压力。
上海的楼市场并不乐观。吴晓明表示，上海楼买卖市场目前已存在一定风险。目前上海新建楼的存量已达到3.69万套，总计476.9万平方米。以2012年月均10.6万平方米的成交量推算，目前存量至少需44.8个月才能消耗完。
未来上海的楼出租进入下降通道的可能性很高，而且受政策调控住宅的影响，很多以开发住宅为主的开发商也转向商业地产开发，其中就有不少进军楼市场。
楼可观，商业综合体运营难度高，开发企业快速转移业务到楼市场来的难度相对小，未来几年上海一手楼市场的产品投放量会大。很多大型国企、央企拿地自建的楼，除了自用，也会有一部分作为供应进入租赁市场。
从拿地情况预测，2014年至2015年会有大量一手楼项目涌入市场，到时候整体供大于求，会直接影响租金。因此，如果碰不到核心商业区的二手楼买入机会，想要直接买一手楼，现在并不是太好的时机。
刘科认为，2012年二手楼的机会明显增加，不少小业主出售自持的物业套现，这些物业的。由于地价不断攀升，楼开发商近年拿地价格也逐年推高，而且调控只限制住宅，不限制楼交易，目前一手楼的价格很难松动。
和开发商相比，经济不景气时，小业主更容易互相竞价，期望迅速变现。因此买二手楼，价格上往往还有一些退让的空间。

楼，必须知道4件事
留意和分析公开信息
陈仲伟认为，个人者和机构者的差异除了资金规模以外，更重要的是后者会进行专业的市场调研和计算。个人者在时应该吸取这些经验，可以根据媒体发布的公开信息做出一些基本判断，以减少个人专业能力不足和信息不对称造成的决策失误。
怎么选项目？
陈仲伟建议从三方面判断一个项目是否值得：1.地段，不论是什么类型的房地产，地段仍是核心的要素。2.物业管理，这决定了物业后期的人气和质量。3.该区域未来的供需变化情况，这将决定区域内的租金价格走势以及空置的可能性。
楼可以是融资手段
楼是不动产，就可以作为抵押物使用，从这个角度看，楼也是融资工具。开办、经营小型公司的人，能以名下的楼物业作为抵押，向银行申请企业经营性贷款，给企业补充现金流。而且贷款时对抵押物价值的评估是按照现值来评估。2005年1万元单价购买的100平方米的物业，现在单价上涨到3.5万元，即使评估价保守，只有单价3万元，也能贷款五成即150万元，可以腾挪出原来的成本进行再。
税费高，但也看买卖时间
个人楼的买入税费不高，主要是3%的契税，但卖出时要交5.55%的营业税，20%的所得税，利润的30%到60%也要用来交税。买楼申请按揭贷款最多能贷50%，信贷宽松时能享受基准利率，而信贷偏紧时利率上浮10%到20%或低估价格-合同价500万元但银行只评估400万元，批准的贷款自然缩水。
2005年之前，楼的价格很低，那时候买的楼现在出售，不划算。近几年的商业地产价格没再大涨大跌，买进卖出楼对价差利润影响不大。不过商业地产关键看租金收益，要做好长期持有、赚租金的打算。另外，买前问清楚报价是"到手价"还是税费自理。如果是到手价，就要知道上家买入的价格，这个买卖差价决定了你要替他交多少税。

空置就是亏
初次楼产品之前，要清楚一点-楼空置会有不小的成本投入。和住宅产品不一样，楼物业费高，甲A楼每平方米每个月物业管理费要25元至30元。一套100平方米的楼物业，空着一个月就至少要亏2500元至3000元。
所以，楼也要有承受市场波动的心理准备。空置时仍然要倒贴管理费是很多初次楼的小业主容易恐慌的原因，也就是因为这个成本的存在，在租赁行情不太好的时候，小业主更容易让价，以求快些脱手。
物业管理影响租金
刘科提到上海甲A级楼的平均出租可达4.5%至5%，非甲A级楼甚至更高。非甲A级楼更划算吗？
这里就有一个"隐性成本"-非甲A楼物业管理质量不如甲A级，会影响租客的稳定，而且由于非甲A级楼的绝对租金较低，吸引的往往是初创型企业或是流动资金比较少的企业，而这两类企业经营状况不稳定的概率更高，租约变动、到期不续约的可能性更大。因此计算出租时要考虑到这类不稳定状况。

Tips
到手价指二手房交易时，上家除去税费支出，最后拿到手的房款，报出"到手价"意味着下家要承担上家本应缴纳的税费。

要写字楼一定要选好位置，不然租不出去还要空交物业费