主题：答疑解问：对70年土地使用权到期的一些思考

我和大家一样 对70年产权问题很纠结 今天看到一个帖子 转来给大家看看  

昨天跟几个同事约了出去爬山，路上不知怎么的谈到70年土地使用权到期问题。同行有几个买不起房的年轻小伙子，所以观点碰撞很尖锐，但最后还是服了我的看法。

  首先摆明我的观点：70年土地使用权到期不是问题。70年到期后，政府不会无偿没收或者象首次出让那样再卖一次大收一笔钱，应该是无偿自动续期，或者象征性的交一点钱续期。


为了论证我的观点，首先提出以下几个公理和公设：

公理1. 当代中国处于一个快速变化发展的时期。我们研究当代中国的问题，不能简单的就现状来说事，要动态的发展的看问题，重点要把握时代发展的方向，把握政策演变的趋势。这一点无须说明了吧。

公理2. 当代中国的社会变革都采用渐变的手法。一次变一点点，如果反映良好，下次再进一点点，平滑过渡，逐渐由量变到质变。比如从完全的计划经济方式，到计划为主市场为辅，到有计划的市场经济，最后到社会主义市场经济，这花了约20年时间。

公设1. 对中国的未来要保持乐观。中国未来经济发展，社会进步，法律完善，对私有财产更为有力的保护，这些就算不说是100％确定至少还是极大概率的事件。这个有我的主观看法在里面，不完全是客观事实，所以称为公设。虽然是假设，但是这种乐观的预期也不是很过分吧。社会总要进步，人总要活在希望中。


以下开始我的论证：

关于70年土地使用权到期，最新最权威的说法来自物权法第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

如果仅就字面理解，仍存在不确定性。因为这里面没有提到续期费用问题。傻空可以按自己的想像引申为届时要收你高昂的续期费用，实际上相当于象首次出让那样再卖一次大收一笔钱，如果你不交这笔钱那就无偿没收。但是由上述公理1，我们不能认为现在的物权法就是终点了，离土地使用权真正到期还有五六十年呢，这期间法律和政策会怎么变化呢？

我们先回顾一下这几十年来中国土地相关法律和政策的变化过程。

在改革开放以前，中国实行的是城乡二元化的土地体系。城市土地归国家所有，农村土地归村民集体所有。不论在城市还是农村，土地都不是商品，也不是私有财产，严禁买卖。城市土地使用权由国家根据社会发展需要审批并无偿划拨。

土地政策的变革也遵循上述公理2，采用渐变的手法。最先开始采取出让方式批出土地时只批给20年土地使用权，后来延长到50年，再后来对住宅用地又延长到70年，再后来说是70年到期后在满足规划和公共利益的前提下可以续期，最后又变成物权法第一百四十九条：自动续期。

变化趋势是一直不断的延长和续期土地使用权，对土地使用权所有者的权利保护得越来越完善，最终会发展到事实上的土地私有制。土地名义上国有，但是土地的使用权可以无限制的续期并且续期代价不高，也就相当于土地私有了。从各发达国家的实践看，土地私有制才是王道，未来我们总会走到那一步的，从量变到质变。

其实，物权法在草拟期间，曾经有一个版本是说“自动无偿续期”，但是最后的定版去掉了“无偿”两字。政策制定者可能觉得走得太快了，要渐变，要遵循公理2。但是，变化的趋势是确定的！我们不急，我们还有几十年的时间，时间很充裕，足够我们把“无偿”或“象征性收费”等字样加上去。今年两会，宗庆后有个提案就是建议修改物权法，改成“自动无偿续期”。今年不成功，明年再来，呵呵。按照上述公设1，我们一定会成功的。


再补充几个事实作为论据：

事实一，改革开放早期曾有一批商品房是20年的土地使用权，这批商品房的土地使用权已经到期或者快到期了。已经到期的，实践中的处理办法我没看到一例象傻空主张的那样无偿没收。这个各地处理办法略有不同，有的地方是按房产评估值收1-2%然后续期；有的地方是参照房改房流通上市的做法收费然后续期；等等。总之，各地都允许这种到期的土地使用权续期，相对房产高昂的市值，续期的费用都不太高，纯属象征性的。快要到期的，业主情绪也很稳定，购房者也并不认为这是一个不好的方面，这种房子仍然在交易，而且价格一点也不受土地使用权快到期影响，该多贵还是多贵。

事实二，现阶段谁在反对70年到期后无偿自动续期？答案很简单，就是那些买不上房子的年轻人。屁股决定脑袋，观点来源于他自身的经济地位和利益诉求。现在这一代买不上房子的年轻人，只要他们努力的干活，拼命的节省，终究还是会买房的。只是时间早晚、买在哪个城市以及地段好坏罢了。所谓“发誓不买高价房”等等只是一种情绪发泄，现实生活中他还是会理性的依据客观条件作出合理决策。等他拥有自己的住房了，他的观点又会变化了。所谓“我就算买了房我也永远是空军”等等这也只是一种情绪发泄。

至于下一代人，就更不用说了，他们不会遇到买房难的问题。买房难是当前这个时代的问题，是中国特定发展阶段带来的阵痛。不会永远如此的。

好，设想一下，当我们真正要面对70年到期问题的时候，现在的空军或他们的子女也是住在自有产权的房子里，他们会是什么立场？说不定他们比我们喊得还响些。这里有些空军很是会哭会闹向社会撒娇，这种特质也许会遗传的，呵呵。

我真是无语了……

“中国未来经济发展，社会进步，法律完善，对私有财产更为有力的保护”，这确实是我的利益诉求。我想，任何一个热爱国家热爱生活的正常的中国人，对中国的未来均会抱有类似的期望。

中国未来经济崩溃，社会动乱，威权统治，不讲法律，政府随意闯进公民家里抄家没收财产……只有傻空才是这样设想中国未来的。像这种人，你确实不必要在中国买房子。

什么叫“自动续期”，是我在家里躺着不动，就给我续期了？

如果我去交钱，再办理续期的手续，那还叫什么“自动续期”？

我个人觉得独有土地产权的房屋，才是真正能留给子孙的财产。（前提是真的70年后自动续期）

我觉得最有可能的是，通过土地到期推广房产税或物业税。

一般情况下，砖混结构的房屋经济使用寿命为50年，框架结构的房屋经济使用寿命60年以上。30年房子就老化危房而不能住人，这只会是罕有的个例，不会是普遍现象。

到了时间 也不能住了吧

框架结构的设计期限是70年，实际中是有很大余量的，100年没问题

我买商品房有过注意，在工地项目公示上，看到很清晰。
我买的高层电梯房，为剪框结构，设计寿命为50年
这些难道还不能说明问题吗？何来70年，100年？

真的自己买过房子这些细节一看就能看到。不要纸上谈兵。
现有楼盘已经很高的容积率，后面不能住人了，要不废弃，要不面积打折政府拆迁重建，不然大量的楼盘寿命到期时，政府不会这样买单的。况且如果中国走向良性发展，贴钱为高层居民免费重建，其他居民答应吗？

我的想法不是提倡：不是长期的产权，就不买房子，该买也是要买。

人生30岁左右买房，人预期寿命内，70年房子也能让人安心死去的

关心的是这种价值高的不动产，政府层面在私产保护上如何让人：“有恒产者，才有恒心”而实现长治久安