主题：房地产的推手：调控的反市场经济学分析

纵观十年来的调控史，中国楼市经历了一次次大起小落的剧烈变化。每一次伴随着全民欢呼的调控开始，楼市显示出短暂的低落，随后因继之以楼市调控的负面效应显现伴而随着楼市的而结束。然后是全民对调控手段不力的声讨，再然后在欢呼声中更严厉的调控政策出台....,十年楼市，就是这样波澜壮阔，高起低伏。

什么样的调控是严厉的调控？我们可以提供两个案例参考：
一个是国内：
1949以来的三十年，是中国房地产调控最严厉的三十年。对经济的控制到了登封造极的地步，国家包揽了一切，住房靠分配，没有市场、没有买卖。想子？门都没有。当然，也许有人说，这哪跟哪啊，与房地产调控完全两码事嘛。
其实，我们完全可以把现阶段的调控手段推向更严厉的方向，我们会发现，这实质是一码事。
比如限购，现在的手段是不许购买第三套，第二套首付提高，如果更严厉一点的结果是什么？不许购买第二套。再严厉一点呢？当然是一套也不允许购买，这不就是计划经济了么？
比如限价，现在是规定价格必须在某个范围内，如果我们往狠里限，结果是什么，不准收钱，由国家统一回收，然后零价格分配。这不也就是福利分房吗？
又比如对外地人限购。看看如果我们再把限购搞严厉一点，是什么样子。如果连本地人都不允许买，只能由单位盖住房，然后按级别，工龄，年龄，居住人口数,有无住房等一系列条件卖给或分给本单位一部分人居住。这是什么，这不也是福利分房吗？

是的，很多人抱怨调控不够严厉，当我们把调控推向最严厉的时候，我们发现，它就是计划经济时代的福利分房制度的翻版。那这个制度的结果是什么呢？腐败、把人分成三六九等，按级别配给，级别越高，面积越大。轮到最基层的工人，只有破旧的小平房。福利性分房制度消灭了房地产市场，国家又无力不断地建房、无力不断地配给。所以，几十年下来，住房条件越来越差、面积越来越小。以天津为例，建国初期人均住房面积3.8平方米，1972年，人均住房面积下降到3平方米。在工人住宅区，上世纪五十年代建设的临时性小平房一直住到八十年代，条件之恶劣、环境之污秽难以言状。前boss亲口给我们提供了鲜活的例子：“我知道蜗居滋味,小时家里5口人住9平米”，问题在于，作为也算房地产计划体制的受损者之一，其后的房地产调控方向居然是不断地将房地产市场推向前三十年，这不很奇怪吗？虽然，那个时候的房子确实没什么价格，可这以极端的短缺为代价的结果是我们要的么?

第二个例子是前联邦德国的例子，也即我们的主义的发源地的例子。
希特勒曾经说过，如果他的军队不能取得最后的胜利，那么他本人和整个德国都将陷入无尽的深渊。元首的这个“许诺”确实变成了现实。二战结束之时，德国遭到了彻底的瓦解和破坏。其程度之深，前所未有。战争把德国的城市变成了碎砖烂瓦。当时的西德经济是怎么样的呢？食品和其他生活必需品严重匮乏，人们饥寒交迫，黑市交易、易货贸易盛行，香烟成了其经济中最保值的硬通货和事实上的货币。

但德国人是幸运的，他们遇到了路德维希?艾哈德，作为为美英法联合占领区所组成的联合经济区的经济管理部门的部长，作为“社会市场经济”理论和德国经济奇迹之父，他相信“供求规律是人类最古老和最顽强的行为规律之一。试图战胜和压倒这个规律远比利用它要困难得多”。与占领当局坚持配给制和价格工资控制的想法相反，他认为只有自由的市场体制才能真正解决物价飙升、物资不足的问题。只有人们可以自由地投入交易，他们才能被激发出最大的潜能。所以他努力取消配给制和对经济的控制，顶住了压力，坚持自由市场体制，他的政策都指向一个目标——尽可能增加市场的供给。他相信降低物价的唯一办法就是提供尽可能多的商品。并再一次不顾占领当局的反对，降低了进口商品的关税。他努力为消费品的生产提供原材料和其他生产要素。

艾哈德对经济调控的结果是怎样的呢？取消配给制和对经济的控制初期，物价果然如人们所担心的那样迅速飙升。不过，从没有达到过黑市的水平。道理很简单，供需关系虽然没有改变，但与黑市交易相比，公开市场的交易费用肯定要低，人们不必为交易支付额外的风险溢价。甚至1948年冬季，物价的上涨似乎有引发社会危机的苗头，鲁尔区的工人举行了罢工，抗议物价上涨和失业增加，有愤怒的工人高喊：“绞死艾哈德。”但艾哈德顶住了压力，并在1949年底说：“物价下降的春天很快就会到来”，果然，到1950年由于生产的大幅增长，物价开始下降，并且从此稳定下来。改革后的第一年，西德的国内生产总值就翻了一番。在以后的十年中，西德的CPI指数仅仅上升了16%，而同期的英国和法国分别是45%和50%。

艾哈德的改革为德国经济的腾飞奠定了基础，如今德国的经济崛起和富裕国家的地位早已为世人所公认。

与德国人的幸运相反，我们遇到是深谙中国智慧却不懂市场经济运行原理的调控者，是跨专业、跨行业的管理者。中国有句古话，叫“无知者无畏”，他们总以为这是一个特殊的市场、特殊的环境,这是一方具有某某特色的土地，以至于相信经济运行的普遍规律不适用于他们，他们以为通过他们的强权可以改变人们的行为模式，他们也自信满满地认为他们看到了别人看不到的本质，他们认为依靠他们的强力控制能改变市场的运行轨迹。他们并不知道的是，他们并不具有别人并不具备的智慧，因此，十年来虽然一错再错，他们收获的只是失败，但他们从没认识到自己的错误，从而放弃自己的异想天开。他们把他们的错误归咎于其它,归咎于他们都措施还不够强硬，从而在错误的道路上一条道走到黑。

商品房市场虽然有土地市场被政府垄断的问题，但市场本身却是充分竞争的市场。在这样的市场里，价格本来应该是市场供求关系的信号，是商品房稀缺性的信号，是房地产开发、商品再生产的指挥棒。价格上涨，说明市场供不应求，说明存在商品房短缺。在价格上涨的激励下，开发商将资本、人力、建材、土地等生产要素汇聚到房地产开发上来，并且环环相扣，推动上游水泥、钢材等扩大供应，从而有效增加市场供给。如果市场存在长期价格上涨，说明供需失衡问题严重，在暴利的吸引下，也会驱动其它相对供应过剩行业的资本进入房地产行业，从而加速商品房的供应，进一步平衡供需，使价格回归合理水平。

不可否认，在供不应求的市场环境里，在房地产上涨初期，如果没有市场控制（即所谓调控），不仅会吸引大量社会资本进入商品房的开发之中，也会导致需求端、投机盛行，从而进一步推高房价。但也正是这样的上涨过程，也同时是在引导稀缺的资本往最需要的地方流动，从而使其它相关要素同向流动，这样做的客观结果是促进开发商扩大再生产，开足马力满足市场需求，这个过程如果没有人为恶意干预，如此良性循环下去，从较长时期来看，房地产的供给将会逐渐接近甚至超越市场需求，而在价格持续变化和供过于求的预期下，原先作为市场、投机需求而囤积的房子就会逐渐流进市场形成供应，从而进一步扩大市场供给，在市场供应的压力下，也必然引导房价合理回归，从而房价就能围绕其自然价值合理波动，而不会长期。

本文详尽分析房价暴涨的幕后推手，揭示房地产调控反市场、反经济运行规律的本质

是一种麻醉剂，只要有调控在，就能维稳。

住有所居，租来的难道就不算么？

一个国家把房价计入民生指数……

房子天生就是投资品。

有些人只相信：中国的房地产市场是100%的投机，根本没有刚需，卖房的都是骗子，买房的都是傻子。

千万不要有屁股决定脑袋的思维。

 房子既有居住属性又有投资属性（因为它本身就是资产），这是肯定的。

看问题有条理，有深度，这样长篇大论是费精神的。