主题：陆志峰:目前房地产价值最大区域在一线城市

第一财经日报：您对2013年楼市以及宏观调控的总体判断是什么？

陆志峰：对2013年总体看法向好。十八大之后，加上这几年的宏观调控，我们国家庞大的经济体必须保持健康稳健向上的趋势，并且从目前的判断来看，下行的惯性依然会持续，但是上行的苗头和期待已经看到，上半年可能还依然比较严峻，但下半年开始逐步向上走的苗头已经日趋明显。

关于政策的变化，这个很难说，从企业的角度来看，前几年对行业的严厉调控，是综合多种情况的不得已而为之的政策，但肯定是阶段性的，不可能长时间存在。但是即便在这种严厉的调控政策下，都能保持一定的市场活力，市场将迎来一轮良好的前景。

一个国家不可能长期以微观政策来左右市场，未来房地产业肯定是一个以市场为主导的产业，当然，宏观调控肯定有，但是宏观调控在其中肯定是为辅的，并且成为一种长效机制。但具体什么政策出台，到目前还很难判断，一旦判断错误，就很有问题了。

但现在的限贷、限购这些微观的政策不会持续很长时间，事实上，现在已经能够看到一些信号，例如限贷微弱放松，而限购没有继续加码。

房地产对国民经济的作用依然十分显著，我认为我们国家不可能把这样一个产业给消灭掉，这不符合未来城镇化的趋势，也不符合国民收入翻番的目标。所以针对微观领域的限制和调控一定会有所改变。

日报：十八大之后这段时间，高层密集地推出城镇化政策，新的土地管理法修正案已通过，对于房地产业来说，城镇化是否仍然像过去一样给房地产行业带来巨大拉动作用，行业在其中的增长空间有多大？

陆志峰：我们在十八大报告中看到一个词叫做农业现代化，农业现代化就意味着未来不会需要那么大量的农村人口，目前这种城乡二元结构肯定会有很大的变化，这种变化的驱动力就是城镇化。

我们国家城镇化率目前的统计数据是51%，但事实上享受城市待遇的居民比例远达不到51%，因为进入城镇工作的这些人不是每个人都能享受到与城镇居民同等的待遇，包括社保、医保等整个配套功能的使用，我们的户籍制度还没改革，很多配套上不去。

全球很多发达和发展中国家城镇化水平都比中国高，专家估计，我们国家城镇化的水平有望达到70%或者80%。这就是说，从目前开始，假设我们通过中央的一系列措施，包括户籍等改革，鼓励非城镇化人口进入城镇，假如每年的计划是1.5%~3%，这就已经是不得了的数字。1.5%就相当于每年再造一个大上海，几千万人城镇化。