主题：选购五证不全限售房的技巧

限售房只是一个笼统的概念，因为交易时间的规定、产权状况、债务情况等方面的原因导致在销售时受到一定限制的房子，都可以看做是限售房。因为卖家急于脱手，又有交易限制甚至是产权方面的风险，这类房子的价格都会有明显的优惠。一边是实惠的价格，一边是纠纷的可能，这样的房子到底能不能买，该怎么买？

NOTE

1、交易时间离限售到期日越长，风险越大。

2、交易经手的人越多，风险越大。

3、操作中的控制权是风险控制的关键。

未满期限的动迁房 为什么有人买？

动迁房通常都被规定了上市交易的期限，在房主获得产权3年以后，才能上市和普通商品房一样正常交易、办理产权过户手续。如果房主在这3年内急需大笔现款，要卖掉动迁房，急用加上产权暂时不能过户，会开出一个比较便宜的价格。买卖双方交付完钱款，约定3年期满时办理交易过户。

风险是什么？

上海联业律师事务所主任律师王展指出，主要的风险是不能从一开始避免原房主把一套房子先后卖给多个人。即使买卖双方签了交易合同，也因为房子被限制出售，不能在房地产交易中心办理住房交易备案登记。别不把这个程序当回事，它能依据合同锁定要交易的房子的产权，如果要把房子再卖给下一个人，对方只要去交易中心查验一下产权登记状况，就能知道这套房子正处于交易中。如果不能办理这个登记，一切都无从查起。

就算房主没有一房多卖，在上市交易期限未满期间，买卖的任何一方因为房价涨跌而反悔，不愿意配合对方办理过户，另一方就算到法院起诉，也不能保证交易最终达成。法院通常会认定合同有效，但是因为限售，不能办理过户登记手续，会倾向于判定这是个无法履行的合同。限售是地方级的行政法令，法院判定以认可限售为前提，诉讼时没有达到交易过户的条件，合同只能解除。

永庆房屋行政课课长邱瑞文也提醒，这期间还有可能发生房产被另行抵押的情况，或者房主有其他大额债务，这套房产也可能因为债务问题而被法院查封。

风险可控程度：一般。

风险控制方法：

1、用交易房产做抵押。房产不能交易，但房主能用它做抵押。具体方法是，买房人的首付款作为借款付给房主，房主用房产作为还款的抵押担保。即使房主将来反悔，不愿过户产权，又不愿意归还买房款，你将来也能获得这套房子的产权。但由于各地的执行尺度不同，要在购买前咨询交易中心，抵押房产是否在限制过户的范围。

2、用房主其他房产做抵押。仍然把首付款作为借款付给房主，但用房主其他的房产产权到交易中心做抵押。在买房人顺利取得交易房产的产证后，再解除其他房产的抵押。万一将来发生纠纷，可以通过民事诉讼，要求法院拍卖房子来获得赔偿。

需要小心的是，抵押前必须去交易中心查验这套房子的价值够不够担保付款，足够了再做抵押，万一不够，即使申请强制执行，都没办法补偿你的损失。房主配合买房人过户登记、买房人配合房主解除抵押的义务也要在合同里规定。

3、做租赁登记。双方不签买卖合同，按市场租金水平签20年租期的租赁合同，并去交易中心做房屋租赁备案登记。房子使用居住权交给买房人之前，买房人一次性付清10年的房租。同时，双方签一份协议，对关于双方买卖的事项做细致的约定，在协议中要说明：因为目前不具备交易过户的条件，现就具备交易过户条件时怎么进行交易过户做个安排。